Eksik Ödenen Tapu Harcına İlişkin Gönderilen Beyana Çağrı Yazılarının Doğurabileceği Sonuçlar

11.07.2025'te yayımlanan Centrum Time dergimizin 22. sayısında yer alan bu makalemize ve diğer içeriklere buradan ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul alım satım işlemleri sırasında tapu harcı hem alıcı hem de satıcı için önemli bir mali yükümlülüktür. Ancak gerçek satış bedelinden daha düşük bedellerin beyan edilmesi suretiyle, harç matrahının azaltılmasına yönelik çeşitli uygulamalara rastlanmaktadır. Bu tür işlemler hem kamu gelirlerinin azalmasına hem de mükelleflerin ilerleyen süreçte çeşitli hukuki ve mali yaptırımlarla karşı karşıya kalmasına yol açmaktadır.
Bu makalede, eksik tapu harcı ödemeleri nedeniyle vergi idaresi tarafından gönderilen beyana çağrı yazılarının hukuki niteliği, bu kapsamda izlenmesi gereken yol haritası ve idari yaptırımlar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Tapu Harcının Hukuki Niteliği ve Beyana Dayalı Sistem

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen ve tapuda gerçekleşen işlemlerin bir sonucu olarak tahsil edilen bir kamu geliridir. Harçlar Kanunu’nun 57. ve devamı maddeleri, bu yükümlülüğün yasal temelini oluşturur.

Harçların oranı, kanun ekinde yer alan 4 sayılı listede yer almaktadır. Örneğin gayrimenkul devirlerinde %2 alıcı, %2 satıcı adına toplam %4 tapu harcı tahakkuk etmektedir. 

Harç matrahı ise, Kanun’un 63. maddesinde açıklandığı üzere, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Uygulamada, devir ve iktisap bedeli olarak dikkate alınan rayiç bedel ile belediyelerden alınan rayiç bedel kavramı birbiri ile karıştırılmaktadır. Tapu harcında dikkate alınması gereken alış satış bedeli, belediyelerden alınan rayiç bedel değil, piyasa satış fiyatı olmalıdır.

Bilindiği üzere Türk Vergi Sistemi beyana dayalı olup, mükellefler tarafından beyan edilen tutarlar üzerinden tarhiyat yapılmaktadır. Ancak eksik veya yanlış beyan edildiğinin idare tarafından tespit edilmesi halinde idare tarafından re’sen, ikmalen veya idarece tarhiyat yapılmaktadır.

Tapu harcının eksik beyan edilmesi, vergi mevzuatının dışında da sıkıntılara yol açmaktadır. Örneğin hisseli tapulu arazinin olması gereken tutarından daha düşük bedelle 3. kişiye satılması ve daha sonra diğer hissedar tarafından rüçhan hakkının olduğu gerekçesiyle mahkemeye başvurması halinde kayıt dışı ödenen tutarların geri alımı noktasında mağduriyetlere neden olmaktadır.

Vergi idaresi tarafından teknolojik gelişmeler takip edilmekte ve sanal zeka yazılımları sayesinde eksik veya yanlış beyanlar tespit edilmektedir. Tapu harcının eksik beyan edilmesi ile ilgili vergi dairesi tarafından gönderilen beyana çağrı yazılarında aşağıdaki ifadeler yer almaktadır;

“Gelir İdaresi Başkanlığınca, mükelleflerin vergiye gönüllü uyumunun sağlanması, mükellef haklarının gözetilmesi, mükelleflerin yükümlülüklerini kolayca yerine getirebilmesini temin etmek ve cari dönem içerisinde mükelleflerin vergisel ödevleri ile ilgili olarak ortaya çıkabilecek olumsuzlukların en kısa sürede önlemek amacıyla, mükellef odaklı analiz çalışmaları yapılmaktadır.

Bu analiz çalışmaları kapsamında, ....................................." adresinde bulunan .................. taşınmaz ID numarasında kayıtlı … Ada .. sayılı Parselde bulunan gayrimenkulü … tarihinde satmış olduğunuz anlaşılmış olup yapılan işlemin tetkikinde …-TL matrah üzerinden …-TL tapu harcı ödendiği tespit edilmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığınca kamu idare ve müesseselerinden, mükelleflerle muamelede bulunan diğer gerçek ve tüzel kişilerden toplanan bilgiler kullanılmak suretiyle 2024-2025 yılı verileri dikkate alınarak yapılan çapraz kontroller ve analizlerin yanı sıra Defterdarlığımızca, gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları vb. veriler üzerinden yapılan araştırmalarda, işleme konu gayrimenkulün satış tarihindeki değerinin … TL'nin altında olamayacağı ve bu nedenle tapu tescil işlemi sırasında harç matrahının …-TL tutarında düşük beyan edildiği tespit edilmiştir.

Bu kapsamda, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesine istinaden, daha sonra ortaya çıkabilecek herhangi bir cezalı tarhiyata muhatap olmamak için, yazımız ekinde yer alan dilekçe örneğinin doldurulmak suretiyle Dijital Vergi Dairesi (https://dijital.gib.gov.tr/) aracılığı ile veya bağlı bulunduğunuz vergi dairesine (Kırkpınar Vergi Dairesi) 15 gün içerisinde müracaat ederek aradaki matrah farkının tahakkuk ettirilerek çıkacak olan verginin ödeme işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve yapılan işlem sonucundan Defterdarlığımız Denetim Koordinasyon Müdürlüğüne bilgi verilmesi gerekmektedir.”

Eksik Harç Nedeniyle Uygulanabilecek Yaptırımlar

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 8. maddesinde, “Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.” hükmü yer almaktadır. Buna göre tapu harcında tespit edilen eksiklikler, kanuna göre asıl mükellef kimse, ondan tahsil edilmekte olup, alış-satış işlemleri sırasında imzalanan sözleşmeler dikkate alınmamaktadır.

Tapu harcının eksik ödenmesi halinde Vergi Usul Kanununun 341 ve 344. maddelerine göre vergi ziyaı uygulanması gerekmektedir. Ancak Harçlar Kanununun 63. maddesinde, “Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası %25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.” hükmü olduğu için vergi ziyaı cezası %25 uygulanması gerekmektedir.

Ayrıca Vergi Usul Kanunu uyarınca uzlaşma veya cezadan indirim talebinde bulunularak ceza miktarının daha da düşürülmesi mümkün bulunmaktadır.

Kendisine tapu harcının eksik bildirildiği gerekçesiyle yazı gelen mükelleflere ayrıca kurumlar/gelir vergisi veya KDV kapsamında da yazı gelmesi kuvvetle muhtemeldir. Örneğin, gelir vergisi mükellefi tarafından, iktisap tarihinin üzerinden 5 yıl geçmiş olan bir gayrimenkulün satışı halinde, elde edilen kazanç verginin konusuna girmemekte, kurumlar vergisi mükellefi tarafından, iktisap tarihinin üzerinden 2 yıl geçmiş gayrimenkulün satışı halinde elde edilen kazancın bir kısmı istisnadan yararlanabilmektedir.   Bu nedenle tapu harcı kapsamında yazı gelen mükelleflerin uzman görüşü alarak gelir veya kurumlar vergisi ile KDV kapsamında değerlendirme yapılması, mümkünse pişmanlık ve ıslah uygulaması kapsamında düzeltme beyannamesi verilmesi, cezai müeyyideye tabi kalmamaları adına önem arz etmektedir.

Yargı mercileri, özellikle Danıştay kararlarında, beyan edilen bedelin gerçek dışı olması halinde cezalı işlemleri hukuka uygun bulmaktadır. Ancak mükellefin emsal farklılığını makul ve belgeli bir şekilde açıklaması durumunda, cezalı tarhiyatların iptal edildiği örnekler de mevcuttur. Örneğin, Danıştay 4. Dairesi, E.2020/1001, K.2021/1256 sayılı kararında, mükellefin sunduğu banka dekontları ve ekspertiz raporlarının yeterli bulunması nedeniyle cezanın kaldırılmasına karar vermiştir. Ayrıca mükellef tarafından sunulan bilgi ve belgelerin somut olması gerekmektedir. Danıştay 7. Dairesinin, 2021/1123 esas, 2022/2145 karar sayılı kararında “Emsal taşınmazların satış bedelleriyle yapılan kıyaslama sonucu oluşan farkın ikna edici gerekçelerle izah edilememesi nedeniyle yapılan cezalı tarhiyat hukuka uygundur.” şeklinde karar vermiştir.  İstanbul 3. Vergi Mahkemesinin, 2020/584 esas sayılı kararında “Banka dekontlarında görülen tutarın tapuda beyan edilenden yüksek olması nedeniyle yapılan izahat talebine verilen soyut yanıt yetersiz görülmüştür.”  şeklinde karar vermiştir.  

Sonuç

Tapu harcı uygulaması, beyana dayalı bir sistem olduğundan suiistimale açık bir alandır. İdarece yapılan izahat talepleri, yalnızca bilgi istemekle kalmayıp vergi incelemesinin başlangıcı niteliğini de taşıyabilmektedir. Mükellefler tarafından, bu sürecin hafife alınmaması; süresi içinde, açık ve belgeli cevaplar vermemesi gerekmektedir. Uzlaşma, cezadan indirim ve pişmanlık gibi VUK hükümleri de göz önünde bulundurularak stratejik hareket edilmesi gerekmektedir.

• Tapu işlemleri öncesinde doğru değer tespiti yapılmalı,
• Tüm ödemeler banka üzerinden ve gerekirse açıklamalı yapılmalı,
• İleride doğabilecek izahat taleplerine karşı belge arşivi tutulmalı,
• Gerekirse mali müşavir veya vergi hukukçusundan destek alınmalıdır.