Emlak Vergisine Esas Rayiç Bedellerdeki Fahiş Artışlara İlişkin Alınabilecek Aksiyonlar

21.10.2025'te yayımlanan Centrum Time dergimizin 23. sayısında yer alan bu makalemize ve diğer içeriklere buradan ulaşabilirsiniz.

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar (konut, işyeri) ile arsa ve araziler emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi oranı gayrimenkulün türüne göre farklılıklar göstermekte, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde olan gayrimenkuller için vergi oranı iki kat olarak uygulanmaktadır. 

Türkiye’deki taşınmaz maliklerinin her yıl ödemekle yükümlü olduğu emlak vergisinin hesaplanmasında, taşınmazların emlak rayiç bedelleri esas alınmaktadır. Bilindiği gibi, Emlak Vergisine esas arsa metrekare değerleri Takdir Komisyonlarınca her 4 yılda bir takdir edilmekte olup; 1. yıl takdir edilen değer, izleyen 3 yıl için yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak hesaplanan değerler esas alınmakta, Cumhurbaşkanı, yeniden değerleme oranının yarısı olarak belirlenen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili bulunmaktadır. Ancak takdir komisyonlarınca belirlenen tutara ilişkin olarak Cumhurbaşkanı’nın bir değişiklik yapma yetkisi bulunmamaktadır.

2025 yılında yürütülen değerleme çalışmaları neticesinde Takdir komisyonlarının belirlediği emlak rayiç bedelleri, ilgililere başvuru üzerine ve ayrıca Muhtarlık ve Belediyelerde ilan edilerek duyurulmuştu.

Türkiye’de emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan rayiç bedellerinde, son takdir komisyonu kararları ile ciddi oranda artışlar yapılmıştır. Hatta bazı bölgelerde emlak rayiç bedellerinde %1400’e varan artışlar görülmektedir. Bu artışlar, özellikle büyükşehirlerdeki mülk sahiplerini doğrudan etkilemekte, vergi yükünde beklenmedik artışlara yol açmaktadır.

2025 yılında emlak vergisine esas rayiç bedellerde görülen olağan dışı artışlar, mükelleflerin mülkiyet hakkı, vergi yükünün adaleti ve hukuk devleti ilkesi açısından yoğun tartışmalara neden olmuştur.

Bu çalışmamıza emlak vergi değerlerine ilişkin genel bir bilgilendirmede bulunularak son takdir komisyonu kararlarına karşı yapılması gereken değerlendirmeler ve alınabilecek aksiyonlar hakkında bilgilendirmeler yapılacaktır.

Emlak Rayiç Bedellerinin Belirlenme Süreci

Emlak rayiç bedeli, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki serbest piyasa koşullarında alıcı ve satıcı arasında gerçekleşebilecek ortalama bedeli ifade eder. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi gereği her dört yılda bir oluşturulan takdir komisyonları bu bedelleri belirler.

Takdir komisyonlarınca takdir edilen değer, izleyen 3 yıl için yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak hesaplanan değerler esas alınmakta, Cumhurbaşkanı, yeniden değerleme oranının yarısı olarak belirlenen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili bulunmaktadır.

Rayiç Bedelin Belirlenmesinde Yetkili Organlar

Komisyonlar genellikle belediye başkanının atadığı bir memur başkanlığında; mali hizmetler, vergi dairesi, tapu sicili, ticaret odası temsilcileri ve ilgili mahallenin muhtarından oluşur. Emlak vergisinin belirlenmesinde rol alan taraflara ilişkin kısaca aşağıdaki bilgileri aktarabiliriz.

• Takdir Komisyonları; görevleri emlak vergisine esas olacak şekilde taşınmazların asgari metrekare birim değerlerini belirlemek, ilan etmek ve itirazları sonuçlandırmaktır.
• Belediyeler; rayiç bedellerin tespiti, ilanı, itiraz sürecinin yürütülmesi, kayıtların tutulması ve vergiye esas alınması gibi aşamalarda merkezi bir role sahiptir. Görevlerini yerine getirirken hem kanuni çerçeveye hem de vatandaşın ekonomik durumuna uygun, makul ve ölçülü hareket etmeleri beklenmektedir.
• Gelir İdaresi Başkanlığı; uygulamanın vergi boyutundaki düzenlemeleri ve denetlenmesi ise Gelir İdaresi Başkanlığı’na aittir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın rolü daha çok koordinasyon, denetim, bilgilendirme ve tahsilatın güvenliği boyutundadır.

Rayiç Bedelin Belirlenmesinde Kullanılan Ölçütler

Rayiç bedellerin tespitinde, emlak vergisine konu olacak arsa ve araziye ilişkin olarak;

• Bulunduğu konum,
• Kullanım amacı,
• Şehrin doğal, ekonomik ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli,
• Maliyet bedeli,
• Kira veya yıllık üretim değeri,
• İş yerlerine ve meskun mahallere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu,
• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
• Su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
• Hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu,
• İmar ve istikamet planındaki durumu,
• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
• Topografik (toprak, eğim ve benzeri) durumu

vb. ölçütler dikkate alınarak belirlenmektedir.

Takdir Komisyonu’nun arsalara ait takdirlerde 2025/1 sayılı EVK İç Genelgesi’ne uyma yükümlülükleri bulunmaktadır. Bir diğer ifadeyle arsalara ait takdirlerde uyulacak esaslar göz önünde bulundurulmadan ve uygulanmadan yapılan takdirler kanuna, ilgili mevzuata ve ekonomik gerekçelere aykırı olacaktır.

2025 yılında yürütülen değerleme çalışmaları, 2025/Haziran ayı itibariyle tamamlanmıştır. Karara bağlanan ilgili takdirlerin, bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilmiş olduğu varsayılmaktadır.

Yeni rayiç değerler 2026 yılı için uygulanacak ve müteakip 2027-2028-2029 yılları için ise yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacaktır.

Emlak Rayiç Bedel Artışlarının Etki Ettiği Vergi Türleri

Emlak rayiç bedelleri, yani taşınmazların belediyelerce belirlenen asgari değerleri, birden fazla vergi türünü doğrudan etkiler. Başlıca etkilenen vergiler türleri;

• Emlak Vergisi; Rayiç bedel, emlak vergisinin matrahını oluşturur. Belediyeler her yıl yeniden değerleme oranına göre artış uygular. Dolayısıyla rayiç bedelin yüksek belirlenmesi, doğrudan emlak vergisinin de artmasına yol açmaktadır.
• Tapu Harcı; Gayrimenkul alım–satımında tapu harcı, satış bedeli ile belediye rayiç bedelinden yüksek olanı üzerinden hesaplanmaktadır. Satış bedeli düşük gösterilse bile rayiç bedel baz alınacağı için, rayiç bedelin artması tapu harcını da yükseltmektedir.
• Değerli Konut Vergisi; 2020’den itibaren uygulanan değerli konut vergisi, belirli tutarın (örneğin 2025 için yeniden değerleme ile artırılmış eşik değerin) üzerindeki konutlar için uygulanmaktadır. Konutun değer tespitinde rayiç bedel önemli bir kriterdir. Yüksek rayiç bedel, mükellefin bu vergi kapsamına girmesine neden olabilir.
• Veraset ve İntikal Vergisi; Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nda yer alan istisnalara göre;
  • Veraset yoluyla intikal eden malların, evlatlıklar da dâhil olmak üzere çocuklar ve eşten her birine düşen miras paylarının 2025 yılı için 2.316.628 TL,
  • Eşin tek başına mirasçı olması halinde ise kendisine isabet eden miras payının 2025 yılı için 4.636.103 TL,
  • İvazsız suretle olan intikallerin 2025 yılı için 53.339 TL’si vergiden istisnadır.

Müteakip yıllarda emlak rayiç bedellerindeki yüksek artışlar, beyana konu değerleri emlak vergi değeri ile tespit edilen gayrimenkullerde olduğu gibi veraset ve intikal vergisine esas matrahı artırması ve istisna sınırlarını aşmayı kolaylaştırması sebebiyle, mükelleflerin vergi yükünü artırabileceği öngörülmektedir.

• Gelir Vergisi – Değer Artış Kazancı; Gayrimenkul satışında, alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden gelir vergisi hesaplanır. Satış bedelinin rayiç bedelden düşük olamayacağından, yüksek rayiç bedel, mükellefin daha fazla değer artış kazancı vergisi ödemesine yol açabilecektir.

Emlak rayiç bedeli; emlak vergisi, tapu harcı, değerli konut vergisi, veraset/intikal vergisi ve gelir vergisi (değer artış kazancı) üzerinde doğrudan etkilidir. Bu nedenle belediyelerce belirlenen rayiç bedeller yalnızca emlak vergisini değil, pek çok farklı vergisel yükü artırıcı sonuç doğurabilmektedir.

Emlak Rayiç Bedellerine İlişkin Takdir Komisyonu Kararlarına İtiraz ve Dava Açma Süresi

Emlak vergisinin temelini oluşturan emlak rayiç bedeli, taşınmazların vergiye esas değerinin belirlenmesinde kritik rol oynar. Ancak bazı durumlarda, belirlenen rayiç bedeller gerçek piyasa değerinin çok üzerinde olabilmekte ve bu durum mükellefler açısından fahiş vergi yüküne sebep olabilmektedir. Bu gibi hallerde mükelleflerin itiraz ve dava açma hakları bulunmaktadır.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK) 13.11.2019 tarihli E.2019/262, K.2019/917 sayılı kararında, asgari birim değer tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarının iptal davasına konu edilebileceğini teyit etmiştir. Böylece takdir komisyonunca belirlenen rayiç bedeller için mükellefler bakımından doğrudan yargı yolunun açık olduğu teyit edilmiştir.

20.12.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2019/33855 sayılı Bireysel Başvuru Kararı ile emlak vergisinin yüksek belirlenmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlaline ilişkin değerlendirme yapılmıştır. İlgili kararda, taşınmazlarının işletme faaliyetleri amacıyla kullanılıyor olmasının rayiç bedeli, dolayısıyla emlak vergisine esas asgari ölçüde metrekare birim değerini etkileyip etkilemediği hususunun açıklığa kavuşturulmadığı gözetildiğinde servetin vergilendirilmesi yoluyla mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin mali güce göre vergilendirme ilkesine uygun olmadığı, dolayısıyla orantılılık koşulunu sağlamadığı kanaatine varılmıştır.

İtiraza Konu Olabilecek Başlıca Durumlar;

Mükellefler aşağıdaki durumlarda emlak rayiç bedeline itiraz edebilir:

• Rayiç bedelin gerçek piyasa değerinin çok üzerinde tespit edilmesi,
• Aynı bölgede yer alan taşınmazlar arasında eşitlik ilkesine aykırı farklı değerler verilmesi,
• Kıymet takdir komisyonlarının usulüne aykırı şekilde toplanması veya karar alması,
• Rayiç bedelin ölçüsüz artış göstermesi (örneğin bir önceki döneme göre %200–300 artış).

Emlak Rayiç Bedellerine İtiraz ve Dava Süreci

Mükelleflerin, Takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz dilekçesi ile itiraz hakkı bulunduğu gibi itirazlardan olumlu sonuç alınma ihtimalinin çok düşük olması nedeniyle esas olan dava açmaktır. Dava, takdir komisyonu kararının ilan (askı) tarihinden itibaren otuz gün içinde, işlemin yapıldığı yerdeki vergi mahkemesinde “iptal davası” olarak açılabilmektedir.

Mahkeme, İdari Yargılama Usul Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması kararı verebilir, bu da yargılama süresince rayiç bedelin uygulanmasının tedbiren durdurulmasını sağlayabilmektedir. Davanın kazanılması durumunda, takdir komisyonlarınca karara bağlanan tutarın fazlaya ilişkin kısmı iptal edilir, buna bağlı olarak mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedelin üstündeki değerler esas alınarak belirlenen emlak vergisi tahakkukları düzeltilmesi gerekir.

Dava Açma Süreleri ve Dikkat Edilmesi Gereken Tarihler

Kendilerine karar tebliğ edilen kişi ve kurumlar (daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları, ticaret odaları, ziraat odaları) dava haklarını, kendilerine yapılan tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kullanabilecektir.

Emlak vergisi mükellefleri için ise durum farklıdır:

Mükellefler, taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa başvuru sonucu verilen cevaptan ya da herhangi bir şekilde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açabilir.

Takdir komisyonu kararlarının kesinleşme ve muhtarlıklardaki askı sürelerinin dolduğu tarih 30 Haziran’dır. Takdir kararlarının muhtar­lıklara tebliği ve muhtarlıklar­ca askıda ilanlarının 30 Haziran’da süresi dolmuş olması nedeniyle, normalde 1 Temmuz’dan itibaren 30 gün içinde (30 Temmuz akşamına kadar) davaların açmaları gerek­mekteydi. Ancak, 30 Temmuz tarihi ad­li tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil (20 Temmuz -31 Ağustos) süresi bittikten sonraki Eylül’ün ilk 7 günü içinde de açılabilirdi. 7 Eylül 2025 tarihinin pazar gününe denk gelmesi sebebiyle dava açma süresinin son günü 8 Eylül 2025 tarihine sarkmıştı.

Ancak, bu süreler geçmiş olsa da dava açmak için henüz hak kaybı yaşanmamıştır. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli kararına (E.2022/14, K.2023/2) göre, emlak vergisi mükel­leflerinin ödeyeceği verginin he­saplanmasında esas alınan tak­dir komisyonu kararlarına karşı, mükelleflerce, takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde (son gün adli tatile geliyorsa tatili takip eden 7 gün içinde) ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabile­cektir. Bu kapsamda menfaati zedelenen mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkün bulunmaktadır.

AYM’nin 17.07.2024 tarihli bireysel başvuru kararında, öğrenme tarihinin belirginleştirilmeden süre aşımı gerekçesiyle davanın reddedilmesinin, mahkemeye erişim hakkını ihlali olarak değerlendirilmiştir. Bu karar, süre tartışmalarında mükellef lehine önemli bir güvence teşkil etmektedir.

Dava Açılmaması ve İtiraz Edilmemesi Durumunun Sonuçları

Takdir komisyonu tarafından belirlenen rayiç bedellere, süresi içinde dava açılmaması hâlinde kesinleşmiş sayılır. Belediyeler, kesinleşmiş rayiç bedeli esas alarak emlak vergilerini tahakkuk ettirir.

Dava açılmaması, genellikle mükellefin daha sonra bu rayiç bedeli dava konusu etmesini engeller. Ancak bazı istisnai durumlarda, “açık hata” veya “açık orantısızlık” varsa yeniden değerlendirme gündeme gelebilir. Danıştay’ın birçok kararında, süresinde açılmayan davalar nedeniyle rayiç bedelin kesinleştiği vurgulanmaktadır. Bazı kararlarda ise “rayiç bedelin belirgin biçimde gerçek piyasa değerinden kopması” durumunda mükellef lehine yeni dava imkanları doğabileceği belirtilmiştir.

Bununla birlikte kamuoyuna yansıyan bazı basın açıklamalarında emlak vergilerine ilişkin takdir komisyonu kararlarının fahiş artışlar yapılmasının vatandaşlarda/mükelleflerde yarattığı huzursuzluğun farkında olunduğu ve konuya ilişkin (artış oranını sınırlayan) bir yasal düzenleme ile mağduriyetlerin giderileceği ifade edilmiştir. Bu yazımızın kaleme alındığı dönemde basına çıkan haberlerde meclise götürülmesi için hazırlık yapılan kanun teklifinin kapsamında emlak vergisine esas değerlerin artış oranının sınırlandırılmasına ilişkin düzenlemeler de yapılacağı ifade edilmektedir. Bu sebeple dava hakkını kullanmak isteyen mükelleflerin, davanın sonuçsuz kalmaması adına aralık ayına kadar Meclis çalışmalarını takip etmesi kaynakların etkin kullanılması adına faydalı olacaktır.

Sonuç

Emlak vergisindeki beklenmeyen artışlar, mükelleflerin vergi yükünde mali gücündeki artışla orantılı olmayan sonuçlar doğurabilmektedir. Ancak mükellefler bu artışlara karşı yasal yollara başvurarak haklarını koruyabilirler. Özellikle rayiç bedel tespitlerine karşı vergi mahkemesinde açılacak davalar, birçok durumda olumlu sonuçlanmakta olup haksız vergi artışları iptal edilebilmektedir.

Piyasa gerçeklerinden kopuk, enflasyonla veya fiili değer artışıyla orantılı olmayan fahiş artışların meşrulaştırılması kabul edilemeyeceği gibi takdir komisyonu kararlarının gerekçeli ve veri temelli olmaması, eşit işlem ve orantılılık ilkelerine uygunluk gözetilmeksizin sonuca bağlanmış olması mükelleflerde/vatandaşlarda haklı tepkiler doğurmaktadır.

İptal davası açmayı planlayan mükelleflerin dava açmak için yıl sonuna (31.12.2025) kadar iptal davası açmaları önem arz etmektedir. İptal davalarında, emsal satışlar, imar/altyapı göstergeleri ve geçmiş dönem kıyaslamalarıyla “fahişlik” iddiasını somutlaştırılmalı ve gerek görüldüğü durumlarda bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Ancak tavsiyemiz, emlak vergi değerlerindeki fahiş artışların sınırlanmasına ilişkin olarak yapılması beklenen yasal düzenlemenin çıkmasını aralık ayına kadar beklenmesi, bu düzenlemenin hayata geçirilmemesi durumunda 2026 yılı için takdir edilen arsa m2 birim değerinin, 2022 yılı arsa değerinin TÜFE oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarı aşan kısmının iptali için yıl sonuna kadar yasal hakların kullanabileceği yönünde olacaktır.